メンター制度の適法性についての考え方とQ&A

本記事は、『住まい相談「すんで」とメンター制度』の別紙です。メンター制度について、宅地建物取引業法（以下、宅建業法）の観点からの当社の考え方と、よくいただくご質問への回答を、宅建業法の観点について顧問弁護士にも相談のうえで整理しました。

1.適法性についての考え方

「すんでのメンターって社員なの？お金をもらっているの？適法なのか？」――このような疑問や質問をいただくことがございます。下記に、当社の見解をまとめます。

宅建業法で免許が要るのは不動産取引の「代理若しくは媒介」を「業として行う」場合です（宅建業法2条2号）。よく『反復して紹介料をもらう＝違法』と言われますが、そうではありません。

国（経済産業省のグレーゾーン解消制度・平成28年）も、顧客情報を同意を得て宅建業者に渡して成約時に手数料をもらう行為でも、取引条件の交渉・調整に一切関与しなければ宅建業に当たらない、と示しています。ここでは、反復でないことや営利目的でないことは条件にされていません。

すんでの通常メンターは、まさにこの『紹介・情報提供にとどめる』という形にしております。紹介料が価格に連動しない定額（10万円）な理由は、媒介の報酬ではなく紹介の対価、として整理するためです。

だからすんでは、関与の深さに応じてメンターを4つに分けています（本編・第5章の表）。個人メンターは紹介・情報提供にとどめ、本格的に取引へ関わる人は従業者として、不動産会社どうしは業者間の提携として。無免許のまま媒介に踏み込む、という状態が生まれないように設計しております。もちろん、各人と関与度に応じた「業務委託契約書」などを締結しております。

私たちが何よりも大事だと考えていることは、契約書の文言より『実態』です。相談が具体的な価格交渉や契約の調整にまで踏み込まないよう、そこから先は宅建業者であるすんでが直接引き取る。これを日々ちゃんと運用することが、すべての土台だと考えています。

私たちはアップデートし続けます

あらかじめ申し伝えますと、すんでは、最初から今の形だったわけではありません。試行錯誤とアップデートを重ねて、いまの4類型・いまの運用にたどり着きました。もともと宅建業に関して素人である私が構想・開発したサービスですので、有識者の方々の助言をもとにブラッシュアップしております。

もし当社の見解と、規制当局や業界の見解にズレがあると分かったら、指摘は正面から受け止め、仕組みも運用もアップデートし続けます。本当に達成したいのは、住まいの知見を必要な人に届けるという大義であり、すんでの仕組みが世の中を前進させると信じております。

2.Q&A

Q.メンターは、無免許で不動産の仲介をしているのでは？

A.通常メンター・ボランティアメンターがするのは、相談（情報提供）と紹介まで。物件の価格交渉や契約の調整といった不動産取引の『代理・媒介』には関与しません。ここに関与しなければ免許は要りません。本格的に取引へ関わるスーパーメンターは、すんでの従業者として活動します。

Q.相談で、具体的な物件アドバイスに踏み込んだら？

A.そこは私たちが一番気をつけている点です。相談が取引条件の交渉・調整に踏み込むと、実態として不動産取引の『代理・媒介』とみなされ得ます。だから活動は街・暮らし・経験の共有にとどめ、そこから先はすんでが直接引き取る運用にしています。万一グレーな回答があれば、そのつど是正します。

Q.反復して紹介料をもらうのは“業”で、違法では？

A.ポイントは反復かどうかではなく、不動産取引の代理や媒介に関与するかどうかです。国も「媒介に関与しない紹介・情報提供なら、反復・営利でも宅建業に当たらない」と示しています。だから定額の紹介料を反復で受け取ること自体は、ただちに違法にはならないと考えております。

Q.メンターは固定給が発生しているのですか？

A.当社から月額などの固定のお金をお支払いしているメンターは現時点でおりません。

Q.メンターはノルマがあるのですか？

A.一切ございません。できる範囲内で、質問への回答や相談に乗っていただければと思います。

Q.メンターはメンター業だけで稼いでいるの？

A.ほとんどのメンターは本業が別にあります。メンターとしての活動はあくまでもサブ（副業）です。そのため、客観中立なアドバイスがしやすい、と考えております。

Q.メンターに応募したいです。

A. 興味を持ってくださり、ありがとうございます。こちらのフォームからお願いいたします。

以上でございます。これからも応援いただけるよう、みんなで頑張ります。

株式会社すんで　代表取締役　岡野周平　2026.7

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